Sabemos que a convivência harmônica entre pessoas que convivem por um longo período em determinado local é uma tarefa que exige muita cautela e regras, com o objetivo de preservar a vida em comum dentro do condomínio edilício. Todavia, com o passar do tempo, as diretrizes para atingir esse propósito passaram a estreitar o mundo real com o mundo jurídico.

Não é nenhuma novidade que o condomínio possui lastro contábil, administrativo, jurídico, dentre outros, não somente para preservar a segurança de todos os condôminos, como também, para salvaguardar a boa aplicação das regras com isonomia e imparcialidade.

Também não é raridade que alguns condôminos possuem certa dificuldade em seguir regras e adotarem uma postura social condizente com os dos demais coproprietários, nascendo, desta excentricidade, a necessidade de uma postura mais contundente em determinados casos.

APLICABILIDADE

A convenção condominial e o regulamento interno são os instrumentos legais para firmar as diretrizes técnicas jurídicas quando há a necessidade de providencias por parte da gestão do condomínio. Porém, em alguns casos, denotam-se insuficientes para compelir atitudes desarrazoadas de algumas pessoas.

Surge, por consequência, uma possibilidade mais efetiva de sanção em face daquele que por reiteradas condutas e hábitos se destoam da harmonia e sociabilidade requeridas no convívio social em razão da moradia em condomínio edilício.

Existe um mecanismo no Código Civil, art. 1.337, que indica que o condômino que não cumpre reiteradamente os seus deveres, poderá, por deliberação da assembleia, ser compelido ao pagamento de até cinco vezes o valor da cota condominial.

“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.”

O art. 1336, I, do Código Civil, indica que é dever, uma obrigação, do condômino contribuir para as despesas do condomínio.

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”

O Superior Tribunal de Justiça – STJ, já adotou a posição sobre a possibilidade de aplicação de multa sancionatória nos termos do art. 1.337 do já mencionado diploma legal, quando o condômino torna-se inadimplente por reiteradas vezes, desde que a sanção seja aprovada por ¾ (três quartos) dos condôminos.

Note o que o STJ salienta: “A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos.” [1].

Em outro Acordão, também da mesma Corte Cidadã, temos o seguinte e idêntico entendimento:

“2.1 Sem prejuízo da sanção prevista no art. 1.336, § 1º, do Código Civil, em havendo a deliberada reiteração do comportamento faltoso (o que não se confunde o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos), instaurando-se permanente situação de inadimplência, o Código Civil estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta (art. 1.337, caput e parágrafo único – multa pecuniária correspondente até o quíntuplo ou até o décuplo do valor da respectiva cota condominial).”. [2]

CONCLUSÃO

Desta forma, para aplicação da sanção, é necessário que sejam condutas reiteradas, documentalmente comprovadas e que a multa seja confirmada pela assembleia com deliberação mínima de três quartos dos condôminos restantes.

De igual sorte, em detrimento das inúmeras decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, deve ser concedido para o condômino habitualmente inadimplente, o prazo para defesa preservando o princípio do contraditório e da ampla defesa e, preferencialmente, que seja levada para análise da mesma assembleia, a qual terá o poder de fixar a multa ou poderá ser cancelada.

Desta feita, a capacidade sancionatória da assembleia, em conjunto com a boa aplicação da regra esculpida no art. 1.337 do Código Civil, resguardando o princípio da boa-fé e do contraditório, poderá impor limites e deveres para àqueles que condôminos que destoam dos demais coproprietários, regulamente adimplentes. Tal imposição visa também salvaguardar o recolhimento das contribuições condominiais nas aprazadas datas, o que protege a saúde financeira do condomínio.